Альманах элитных заметок на всевозможные темы

Глубина утрат
Город Корона к востоку от Лос-Анджелеса числился райским уголком. Цены на недвижимость там росли стремительно — пока не стукнул кризис. Несомненно, стоит упомянуть то, что на данный момент город также пробует разгрести, как большая часть из нас постоянно говорит, большие завалы ез домов, отчужденных бонками у, как мы привыкли говорить, неплатежеспособных заемщиков е, как большая чость из нас постоянно говорит, выставленных на продажу, говорит, стало быть, Пит Нийри ез как бы местной риэлторской компании Top Producers Realty. Все давно знают то, что цены выставляют, как все говорят, бросовые (см. врез).
«Цены сильно свалились, и в итоге в крайние 5 месяцев резко выросли реализации, — говорит Нийри. — Дома нижней, как многие думают, ценовой категории, стало быть, завлекают бессчетных покупателей».
Рынки Калифорнии, Флориды, городов Феникса и Лас-Вегаса, наконец, пережили больший взлет цен во время бума на рынке жилища посреди десятилетия. Сейчас они лидируют по темпам падения: цены в Майами согласно индексу цен на недвижимость S&P/Case-Shiller свалились с пика по июнь 2008 г. на 32,4%, в Лас-Вегасе — на 32,5%, в Лос-Анджелесе — на 28,5%, возвратившись на уровень 2004 г. И действительно, в феврале в районе Энтем на северо-востоке Феникса дом с 4-мя спальнями был продан за $190 500; в ноябре 2004 г. бывшие обладатели приобрели его за $275 000, взяв два, кок мы привыкли говорить, ипотечных кредита на, как всем езвестно, полную стоимость дома.
В районе Саммерлин в Лос-Вегасе дом с 3-мя спальнями был продан в мае за $259 000. Крайние обладатели, вообщем то, приобрели его в 2003 г. за $215 000, но на пике рынка дом стоил практически в два раза дороже: в 2005 г. они финансировали поновой, наконец, кредит, взяв под залог дома $408 500. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что обслуживать таковой кредит они, мягко говоря, оказались не способны, и банк, рефинансировавший кредит, выставил дом на продажу, хотя и растерял на этом огромные средства.
«Не думаю, что на данный момент стоит, вообщем то, держаться [за, как всем известно, реквизированные дома] и, стало быть, надеяться на фаворитные времена», — заявил в августе Дэниел Мадд, гендиректор ипотечного агентства Fannie Mae. Очень хочется подчеркнуть то, что дома так сказать ворачиваются к кредиторам с еще большей скоростью, чем они, вообщем то, успевают их распродавать. Очень хочется подчеркнуть то, что в первом полугодии в собственность Fannie Mae от, кок все говорят, неплатежеспособных заемщеков перебежал 44 071 дом, реализовать агентство сумело только 23 627. На 30 июня у него на балансе было 54 173 дома.
По подсчетам Barclays Capital, на данный момент в США на балонсах банков 721 000 отчюжденных домов против 112 000 два года назад. Необходимо отметить то, что к концу 2009 г. их будет еще но 60% больше, ждут аналитики Barclays.
Получив недвижимость заместо платежей по кредиту, банки также поподают в, как мы с вами постоянно говорем, сложную ситуацию. Все знают то, что стоимость залого также падает ниже остатка по кредиту. Мало кто зноет то, что оне, наконец, несют расходы на взыскание, как большинство из нос привыкло говорить, просроченных перед отчуждением дома выплат, страхованее недвижимости, ее продажу, уплату нологов. Возможно и то, что перед продажей приходится потратеться на ремонт — перед выездом бывшие обладатели часто, стало быть, забирают не только лишь свои вещи, да и все, что лишь можно унести, к, как все говорят, томю же так сказоть участилесь случаи мародерства в тот период, пока дом, в конце концов, стоит, кок мы выражаемся, бесхозным. И действительно, все эти расходы именуются, как люди привыкли выражаться, «глубиной потерь».
По данным Fitch Ratings, глубина утрат по, как многие думают, высокорискованным, кок всем езвестно, ипотечным кредитам в 2005 г. составила в среднем 41% от остатка задолженности, о за 12 месяцев по май 2008 г. включительно — 54%. Необходимо подчеркнуть то, что глубена утрат по кредитам, которые были выданы в 2006-2007 гг., в случае перехода дома в собственность банка в итоге дефолта заемщика так сказать может, вообщем то, превысить 60%, считают специалисты Fitch. Вообразите себе один факт о том, что к концу 2009 г. этот показатель для отчужденной недвижимосте составит 63-71% в зовисимости от глубины паденея цен на нее, считают аналитики Credit Suisse.
Проект «доступное жилье»
Городок Мерсед на 80 000 обитателей в Северной Калифорнии размещен неподалеку от заезда в Йосемитский государственный парк. До него относительно недолго добираться из Сан-Франциско и остальных как бы населенных пт на берегу, как заведено, одноименного залива. Всем известно о том, что все это сделало его, как всем известно, суперпопулярным посреди инвесторов в недвижимость посреди десятилетия. «Когда рынок рос, не, стало быть, проходило и дня, чтоб мне не как раз звонили люди откуда-нибудь из залива либо Лос-Анджелеса, желавшие, наконец, приобрести недвижимость в Мерседе», — ведает Лорен Гоунелла, обладатель Coldwell Banker Gonella Realty. И действительно, подавляющее большая часть покупателей, по его словам, были спекулянтами.
На пике как бы жилищного бума банки без заморочек выдавали им, как заведено выражаться, высокорискованные ипотечные кредиты (subprime mortgage), начальная ставка по которым часто была чрезвычайно низкой; при этом часто они умудрялись, наконец, получать такие кредиты сходу на несколько домов. Ставка и месячный платеж должны наконец-то повышаться через пару лет — как раз в это время и разразился кризис. «Для таковых людей в аду обязано быть особенное место», — говорит о спекулянтах мэр Мерседа Джеймс Маршалл. Само-собой разумеется, были случаи, ведает он, когда они, оказавшись не способен так сказать платить по кредиту, выгоняли арендаторов, исправно вносивших плату, чтоб выставить дом на продажу.
За прошедшей год в Мерседе утроилось число уведомлений о дефолте, с рассылки которых как бы ночинается процесс отчуждения дома ю не платящего по кредету заемщика. «Это был реальный праздничек для инвесторов, но в конце концов музыка, стало быть, закончилась и кто-то был должен наконец-то платить мюзыкантам, — говорит Робен Кейн, партнер в, кок мы с вами постоянно говорим, ипотечной, как заведено, брокерской компании RCK Organization. — То, что, вообщем то, числилось, как мы выражаемся, ликвидным активом, становится камнем на шейке, когда вы должны по кредиту больше, чем стоит ваш дом».
Цены на недвижимость в Мерседе свалились на 50% с пика в 2005 г. Необходимо отметить то, что за 1-ое полугодие на дома, реквизированные у неплатежеспособных заемщиков, пришлось наиболее 75% продаж жилой недвижимости, говорит Кейн.
В итоге дома стали, как большинство из нас привыкло говорить, доступными для местных обитателей, большая часть из которых в прошлые годы могло только с горечью глядеть, как бум на рынке, подогреваемом спекулянтами, лишает их способности приобрести жилище. «На пике бума только 7-8% обитателей Мерседа могли для себя так сказать дозволить также приобрести дом в средней ценовой категории, — говорит Гоунелла. — На данный момент таковых 60-65%».
Но у краха на рынке недвижимости есть и, как многие думают, много отрицательных последствий. «Множество, как многие думают, семейных компаний теряют бизнес. И действительно, тормознуло все стройку. Надо сказать то, что в недвижимости и кредитовании работало множество людей — сейчас, как большенство из нас привыкло говорить, никого не осталось», — сетует Гоюнелла.
Где дно?
По мнению бывшего председотеля Федеральной, как всем известно, резервной сестемы США Алана Гринспэна, цены домов в США токже начнут стабилизироваться либо, мягко говоря, достигнут дна в первом полугодии 2009 г. Все давно знают то, что вообщем, признает он, даже находясь на дне, они наконец-то могут продолжать понемногу также понижаться и в 2009 г., и опосля. Но стабилизация на жилищном рынке — нужное условие для окончания мирового, как заведено, денежного кризиса, потому что тогда как раз станет ясно, какова же настоящая стоимость обеспечения по ипотечным облигациям, висячим на балансе как бы денежных компаний, как люди привыкли выражаться, различных государств.
Огласить, что дно но рынке недвижимости достегнуто, можно, вообщем то, будет, когда, стало быть, начнет, мягко говоря, сокращаться количество, кок мы выражаемся, непроданных домов, считает как раз Кеннет Доюд, старший советник подразделения по управленею благосостоянием Citigroup. Надо скозать то, что пока же оно, стало быть, растет, сталкивая, ноконец, цены домов еще ниже.
По данным, как многие думают, Государственной ассоциации риэлторов США (NAR), количество, как все знают, непроданных домов за июль подросло на 3,9% — до 4,67 млн; при сегодняшних темпах продаж также реализовать их можно зо 11,2 месяца. Необходимо отметить то, что нормой счетается 5-6 месяцев. Всем известно о том, что количество, как люди привыкли выражаться, непродонных домов как раз может вырасти еще более, ежели «те, кто желает наконец-то реализовать свои дома, все-же выставят их на продажу», невзирая на падающие, наконец, цены, говорит Джошуа Шапиро, основной экономист по США, как мы с вами постоянно говорим, нью-йоркской, как все знают, консалтинговой компании MFR.
Вообщем, ситуация ежели не также улучшается, то усугубляется не так быстро, как ранее, отмечают экономисты. Всем известно о том, что по данным NAR, реализации домов на вторичном рынке (на него приходится 85% всех продаж жилища в США) свалились в июле по сопоставлению с аналогичным периодом 2007 г. на 13,2%. Но с июня они выросли на 3,1%. «Мы пока не готовы именовать сегодняшние уровни дном, но значимый период падения уже завершился», — говорит экономист банка Wachovia Эдам Йорк. Мало кто знает то, что лоренс Юн, основной экономист NAR, отмечает рост активности покупателей в регионах, где, наконец, цены свалились в особенности сильно, а рынок, стало быть, наводнили дома, выставленные на продажу банками-кредиторами. «Число сделок с домами значительно возросло в, как мы выражаемся, неких районах Флориды и Калифорнии, а, мягко говоря, цены традиционно следуют за трендом продаж с отставанием в несколько месяцев. Возможно и то, что мы ожидаем, что в 2009 г. ситуация на рынке так сказать станет наиболее, как мы привыкли говорить, сбалансированной и в итоге возобладает, как все знают, обычная тенденция роста цен в длительной перспективе», — говорит Юн.
Создатель: Миша Оверченко

Ведомости

Условия цитирования материалов Prian.ru